① 잃지 않는 아파트 매수를 위한 7가지 전략 _ "나는 1,000만 원으로 아파트 산다 / 시크릿브라더"

[잃지 않는 아파트 매수를 위한 7가지 전략 (1편)]

1. 인구수/세대수
투자하고 싶은 지역의 인구가 몇 명인지를 파악하는 것입니다. 부동산지인을 보면 인구수와 세대수 증감이 잘 나와 있는데, 인구수 증감보다는 세대수 증감이 중요합니다. 집(부동산)은 세대 단위로 구성되기 때문입니다. 세대수가 늘어나는 동안까지는 부동산 가격도 인플레이션 이상으로 성장할 수 있습니다.

물론 세대수마저 줄어드는 시점이 오면 그 지역의 부동산이 더 이상 오르지 않을 수도 있습니다. 그러나 세대수가 늘고 있다는 것은 아직은 부동산 수요도 조금씩 증가하고 있다는 의미입니다. 따라서 단순히 인구수 감소를 이유로 너무 이른 시점부터 그 지역의 하락을 예상하는 것은 위험합니다.

인구수는 상승과 하락의 방향 자체를 바꾸는 트리거는 되지 못합니다. 물론 상당히 영향력 있는 변수로 그래프의 기울기를 더 가파르게 하거나 완만하게 하는 역할은 충분히 합니다.

<깐율 생각> 수도권을 제외한 지방 도시들 대부분 인구수가 감소하고 있는 추세인 것 같습니다. 하지만 인구수 보다 부동산 단위인 세대를 기준으로 확인하는 것이 더 중요하다고 생각합니다.

 

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2. 수요와 공급
지역 사이클 분석의 핵심이 되는 아주 중요한 필터링 단계입니다. 모든 물건의 가격은 수요와 공급의 논리로 결정됩니다. 해당 지역의 수요와 공급을 파악하는 것은 기초 중 기초이며, 반드시 파악해야 할 내용입니다. 그 지역의 수요와 공급만 알고 있어도 언제 매수해야 하고, 언제 매도해야 하는지 대략적인 타이밍을 알 수 있습니다.

수요 = 미분양 + 청약경쟁률

<청약경쟁률>
청약경쟁률은 그 지역의 분위기, 즉 현재 수요를 가장 직관적으로 볼 수 있는 자료입니다. 청약경쟁률이 높다면 그 지역의 아파트를 사려는 수요가 많다는 뜻이고, 그 지역의 아파트 가격 역시 상승하고 있을 확률이 높습니다. 반대로 청약이 미달되면서 미분양이 난다면, 그 지역의 가격은 하락하고 있을 확률이 높습니다.

<미분양>
청약경쟁률은 과거부터 현재까지의 지역 흐름을 보기에는 부족합니다. 반면에 미분양 데이터는 그래프로 잘 표현되어 있어서 그 지역의 과거부터 현재까지의 분위기를 보는 데 아주 유용합니다. 미분양 데이터는 주로 부동산지인 사이트를 이용합니다. 지방 중소도시들은 미분양 수치와 매매지수의 연관성이 높습니다. 지역 사이클 분석에서 가장 중요한 것은 그 지역의 미분양이 앞으로 증가할지 감소할지를 예측하는 것입니다.

1. 해당 지역의 미분양이 감소하는 추세에 있는가? or 증가하는 추세에 있는가?
2. 준공 후 미분양(악성 미분양)까지 감소 전환했는가?

중요한 것은, 미분양 데이터만 보는 게 아니라 공급물량 데이터를 같이 봐야 더 정확한 사이클 분석이 가능합니다. 미분양은 어떻게 예측하는 방법은 바로 '공급'에 있습니다.

공급 = 입주물량 + 인허가 물량

<인허가 물량>
인허가 물량은 향후 약 5년 후의 입주물량을 예상할 수 있는 데이터를 말합니다. 세부지역 데이터를 정확하게 파악하기 어렵고, 시장 상황에 따라 바뀔 수도 있습니다.

<입주물량>
입주물량이 많으면 공급이 많다는 것이고, 공급이 많으면 가격 즉 매매/전세지수 둘 다 내려갈 확률이 높다는 것입니다. 반대로 입주물량이 적으면 공급이 부족하다는 뜻이고, 가격은 올라갈 확률이 높습니다.

향후 미분양에 대한 예측은 바로 이 입주물량 데이터로 확인하면 되는데, 입주물량이 평균수요선보다 많다면 미분양이 현재보다 늘어날 확률이 있지만, 만약 평균수요선보다 적다면 미분양이 터질 확률은 굉장히 줄어들게 됩니다.

입주물량을 볼 때 또 한 가지 주의해야 할 점이 있습니다. 공급은 해당하는 지역에 영향을 주는 지역까지 같이 보는 것이 좋다는 것입니다. 예를 들어 김해라면 창원과 부산 강서구 정도까지는 함께 봐야 합니다. 또 천안이라면 항상 아산의 입주물량도 확인해야 합니다. 주변 수요에 영향을 주는 인근 도시들의 입주물량 데이터까지 함께 보면 훨씬 더 정확하게 데이터를 분석할 수 있습니다.
※ 영향권 도시 확인 방법 : 호갱노노 사이트에서 '인구' 탭을 눌러 순인구이동 기능을 통해 확인

<깐율 생각> 수요는 미분양 데이터를 통해, 공급은 입주물량 데이터를 통해 확인합니다. 지역 분석을 위해 미분양이 감소 추세에 있거나 거의 없는 지역, 향후 입주물량이 평균수요선 보다 적은 지역을 우선적으로 찾아보는 작업이 필요할 것 같습니다. 추가로 김해와 천안 처럼 같은 영향권에 포함된 지역이 어떤 것들이 있는지도 확인하여 개인적으로 데이터를 가지고 있어도 좋을 것 같습니다.

 

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3. 매매/전세지수
<여러 지역의 가격 흐름 비교하는 방법>
여러 지역의 가격 흐름 비교를 위한 방법은 한국부동산원 매매 가격지수 통계를 통해 확인할 수 있습니다. 이 통계는 임의로 기준이 되는 기준주(21년 6월 28일)를 100으로 설정해놓고 100보다 높다면 기준 주보다 가격지수가 높다고, 100보다 낮으면 가격지수가 낮다고 생각하면 됩니다. 이 지수는 절대 가격을 뜻하는 것이 아니라 지수(매매/전세) 흐름을 파악하는 데 활용합니다. ㅇㅇ 지역이 언제까지 흐름이 하락하다가 언제부터 상승으로 돌아섰는지 등을 확인하는 것이 중요합니다.

• 한국부동산원 메인화면 '전국주택가격 동향조사' → '주간아파트동향' → '매매 가격지수' 클릭
• 지역을 '시군구별'로 설정한 후 '상세지역선택' 버튼을 클릭하여 흐름을 비교해보고 싶은 지역을 선택(검색기간은 12년부터로 설정)
• 보통 시 단위로 비교하며 필요 없는 도 단위 정보들은 클릭하여 제외

<아파트 가격이 바닥일 때 매입하는 방법>

□ 매매지수가 최근 몇 년간 하락한 지역 찾기
'싸게 사는 것'의 의미는 절대 가격을 싸게 사는 것과, 미래가치 대비 현재 가격이 싼 것을 사는 것이 있습니다. 최근 몇 년 동안 매매지수가 하락한 지역의 아파트는 '절대 가격'이 싼 아파트일 확률이 높습니다. 보통 몇 년 동안 하락한 지역의 아파트라면 1 급지의 대장 아파트도 조정받았을 확률이 높습니다.

그렇다면 고점 대비 현재 가격은 저렴하다는 이야기가 되고, 이 아파트가 언제부터 다시 상승할지를 예측하기 위한 조건은 '매매지수가 최근 몇 년 동안 하락한 지역'인 것입니다.(부동산은 상승과 하락을 반복하며 장기적으로 우상향 하며, 단기적인 하락의 끝을 예측하는 선제조건이 수년간의 하락이라고 생각하는 것)

□ 전세지수가 횡보하다가 상승 전환한 지역 찾기(하락의 끝과 상승의 시작 시점을 어느 정도 파악하는 방법)
하락장에서는 내려가는 매매가에 떠밀려 전세가도 내려가게 됩니다. 즉, 매매지수와 전세지수가 동반 하락하게 됩니다. 그렇게 매매수요가 조금씩 전세수요로 이동하게 되고 전세가가 서서히 올라가기 시작하게 되고 매매가는 머물러 있습니다. 이쯤 되면 사람들은 매매가와 전세가가 얼마 차이가 나지 않으므로 차라리 사자는 심리로 돌아섭니다. 이것이 하락장에서 나타나는 전형적인 모습이고, 이 모습이 보이면 하락 후반부라고 생각하면 되는 것입니다.

 

□ 절대 잃지 않는 매수 타이밍(하락의 끝, 상승의 시작을 예측하는 방법)
이를 종합해보면 '매매지수가 최근 몇 년간 하락한 지역 + 전세지수가 횡보하다가 상승 전환한 지역'으로 정리할 수 있습니다. 향후 입주물량이 적고, 미분양이 생길 확률이 낮은 지역에 대해 이 타이밍에 들어가면 향후 2~4년간 하락하는 지역에 투자할 확률은 매우 낮아집니다. 조금 더 구체적으로 말하자면, 매매지수가 전세지수를 뚫고 내려간 뒤부터 매매지수가 상승하는 시점까지가 가장 진입하기 좋은 타이밍입니다.

중요한 것은 매매지수보다 전세지수의 움직임에 더 집중해야 한다는 것입니다. 갭 투자의 기본은 전세 세팅이고, 리스크 관리를 위해 가장 신경 써야 하는 부분이 역전세에 대비하는 것이기 때문입니다.
※ 매매/전세 가격 변동 확인 방법 : 아실 사이트에서 '더보기 → 부동산 빅데이터 → 매매/전세 가격 변동'을 통해 확인

<깐율 생각> 수요와 공급 확인을 통해 선정된 도시에서 매매지수와 전세지수 비교를 통해 지역 사이클 하락의 끝을 예상해볼 수 있는 방법입니다. 현재 시점에서는 전국적인 부동산 상승기로 인해 이러한 지역을 찾기에는 쉽지 않을 것 같습니다. 하지만 향후 조정 또는 하락기가 온다면 이 개념을 잘 숙지해서 저점에 들어갈 기회를 잡을 수 있도록 공부가 필요할 것 같습니다.

 

 

□ 잃지 않는 아파트 매수를 위한 7가지 전략 (2편)

잃지 않는 아파트 매수를 위한 7가지 전략 (2편) _ "나는 1,000만 원으로 아파트 산다 / 시크릿브라

※ 위 내용은 시크릿브라더 저자님의 [나는 1,000만 원으로 아파트 산다] 책을 읽고 내용을 참조하여 작성하였습니다. 다음 편에서도 더 좋은 내용을 공유해 보도록 하겠습니다.

나는 1,000만 원으로 아파트 산다