아파트 투자 방법 4단계 _ "월급쟁이 부자로 은퇴하라 / 너나위"

 

[아파트 투자 방법]

아파트 투자는 다음과 같은 순서로 흘러갑니다.

<투자 흐름>
"지역 선정 → 사전조사 → 현장조사 → 실전조사"

 

□ 가격이 상승할 지역 선정하기

부동산 시세 상승과 하락의 사이클을 어떻게 투자에 활용할 것인가, 이는 '권역'을 구분할 때 활용합니다. 여기서 '권역'이란 부동산 사이클이 동일하게 움직이는 범위를 뜻합니다. 수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있고, 지방의 경우에는 대부분 시 단위로 권역이 다릅니다. 전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재합니다. 이때 몇 가지 지표를 활용할 수 있는데, 아파트의 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량과 미분양 정도입니다.

 

1. 전세가율과 가격 : 전세가율이 높고(70% 이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장 후보에 포함합니다. 당장 투자하지는 않더라도 입지와 가격을 파악해 두고 기다린다면, 최적의 매수 타이밍을 잡을 수 있습니다. 

 

2. 투자금의 규모 : 비교적 전세가율이 높고, 매매가가 현재 살고 있는 지역이나 기존에 알고 있는 지역이 부동산과 비교할 때 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 임장 지역으로 선정합니다.

 

3. 입주 물량 : 예기치 못한 역전세나 가격 하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계를 확인해 볼 필요가 있습니다. 이때 임장 하고자 하는 지역과 가장 근접한 지역의 입주 물량도 확인합니다. 인구 왕래가 잦은 인근 지역의 공급량에도 전세가 혹은 매매가가 영향을 받기 때문입니다.

 

4. 미분양 : 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화하고 있는 단계라고 판단할 수 있습니다. 반대로 미분양이 꾸준히 늘고 있거나 해당 권역의 가구 수나 인구 규모에 비해 물량이 너무 많다면 공급 과잉 상태에 놓여 있다고 볼 수 있습니다. 

 

가격의 감을 잡고 난 후 매다 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정합니다. 그리고 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리합니다. 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장 지역을 선정합니다.

 

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□ 임장 전 지역조사 하기

대표적인 것이 바로 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상 등입니다. 결국 이러한 요소가 입지를 결정하므로, 손품을 팔 때는 이를 기준으로 조사합니다.

 

1. 일자리 : 근로소득 통계와 산업분류별 일자리 통계 등을 활용합니다.(근로자 수와 급여 수준, 일자리의 업종 분포)

 

2. 교통 : 수도권의 경우 대중교통을 편리하게 이용할 수 있는 역세권의 영향력이 부동산 입지에 큰 의미가 있지만, 지방 부동산은 그 정도가 덜합니다. 또한 수도권 부동산은 강남, 강북 도심, 여의도 업무지구 등 업무지구 접근성이 중요한 선택 요인이 됩니다.

 

3. 환경 : 사람들은 생활편의시설이 잘 갖춰져 있고 자연환경이 좋은 곳을 선호하기에 이런 지역은 진입 경쟁이 치열해져 입지적으로 우위를 점하게 됩니다.

 

4. 학군 : 일자리와 마찬가지로 부동산 가치를 결정짓는 전국 공통 요소입니다. 중학교의 특목고 진학률과 단지 내에 초등학교가 있는지 살펴봅니다.

 

5. 지역의 분위기와 스토리 : 그 지역에 거주하는 사람들의 연령 분포를 살펴보는 것인데, 이것이 그 지역의 분위기를 결정짓기 때문입니다.

 

6. 가격 : 주의할 점으로 특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라, 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 합니다. 

 

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□ 현장조사

사전 확인한 정보를 토대로 그 지역을 제대로 그리고 완전히 익히는 것입니다.

 

지역을 완전히 익힌다는 것은 부동산의 입지와 가격을 정확하게 파악한다는 의미입니다. 그래야만 투자처로 고려 중인 아파트가 입지 대비 가격이 싼 편인지, 즉 저평가되어 있는지 가려낼 수 있고 좋은 투자로 이어갈 수 있기 때문입니다. 한마디로 '그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것'이라고 할 수 있습니다.

 

중요한 것은 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것입니다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 것이 핵심입니다. 

 

3~4시간 간격으로 방문할 중개소를 예약하고, 중개소 한 곳에서 매물을 소개받는 시간을 2시간 정도로 잡고, 1~2시간은 정리하는 시간을 갖는 방식을 추천합니다. 하루에 부동산 중개소 2~3곳을 방문하고, 5~6개, 많아도 10개 미만의 물건을 보는 것부터 시작하는 것이 좋습니다.

 

그날 본 순서대로 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급 일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리하고 등기부 등본을 열람하여 대출 여부, 매도자가 그 집을 매수한 시기와 가격 등을 확인합니다. 한 군데의 중개소를 방문하고 나서기 전 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 합니다.

 

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□ 실전투자

가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기입니다. 투자자가 관심 있는 물건을 매입하려는 시점의 전반적인 시장 분위기가 협상에 가장 큰 영향을 미치게 됩니다. 

 

매도자의 심리가 위축되는 시기에 장마철이나 여름휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면, 부동산 시장이 얼어붙을 수밖에 없습니다. 바로 이러한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상황이 됩니다. 

 

또한 투자 실패의 주된 원인 중 하나는 조급함입니다. 경험상 가장 좋은 방법은 '거기 아니면, 여기에 하지 뭐'란 마음이 드는 상황을 만들어 두는 것입니다. 이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해 둔다는 의미입니다.

 

Tip) 임대를 결정짓는 네 가지 요인

협상을 마치고 가계약금을 보내고 나면 임대계약 문제가 남습니다. 문제는 전국에 대량 입주가 진행될 때는 전세 임대를 놓기가 수월하지 않게 됩니다. 이런 시장 상황에서는 아파트를 매수하는 게 가장 쉽고, 임대하기는 보통 그보다 어렵게 됩니다. 임대에 영향을 미치는 요소들은 다음과 같습니다.

 

1. 가격 : 결국 임대에 가장 큰 영향을 미치는 것은 가격입니다. 물건의 전세가가 다른 경쟁 물건들에 비해 지나치게 높지 않은지, 다른 물건에 비해 별다른 장점이 없는데도 높은 가격에 내놓고 모니터링조차 게을리하고 있다면 부동산에서 브리핑조차 하지 않고 있을 확률이 높습니다.

 

2. 집의 상태 : 전세 임차인은 평생 거주할 목적이 아니므로 내부 집 상태가 큰 영향을 미칩니다. 가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는 것이 2년 뒤 새로운 임차인을 구해야 할 때도 경쟁력을 갖출 수 있으므로 좋습니다.

 

3. 입주 가능 시기 : 집을 구하는 임차인의 입주 희망 시기가 언제이든, 당장에라도 입주할 수 있는 집이라면 부동산에서도 손님들에게 더 많이 노출할 확률이 높습니다. 또한, 잔금을 치러야 하는 시기가 이사철 성수기인지 비수기 인지도 따져보는 것이 중요합니다. 성수기에 비해 여름 비수기인 6~8월, 겨울 비수기인 11~1월에 잔금을 치러야 한다면, 전세 이사수요가 적은 시기라 신규 임차인을 구하는 데 애를 먹을 수 있기 때문입니다.

 

4. 사람 : 부동산 중개인이 어떤 성향의 사람인지도 임대 과정에 큰 영향을 미칩니다. 

 

 

<깐율> 아파트 투자를 위한 사전 조사 단계부터 실전 투자 과정까지 4단계로 구분하여 설명되어 있습니다. 세부적인 조사 방법은 내용상 생략하였으나 1, 2단계에서의 '임장지역 선정 및 손품 방법'과 4단계 실전투자 과정에서의 여러 꿀팁들로부터 많은 도움을 얻었습니다. 개인적으로 별도로 정리하여 투자 시 체크리스트로 활용할 계획입니다.

 

 

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[마치며.. 감상평]

유튜브 '월급쟁이 부자들 TV' 채널을 즐겨 시청하며 너나위 저자님의 성공 스토리가 궁금하여 책을 구매하고 읽게 되었습니다. 저자는 평범한 직장인으로 성실히 살아가던 중 저자가 속한 부서가 사라지게 되면서 존경하던 회사 선배의 퇴사를 지켜보며 회사는 인생을 책임져주지 않는다는 것을 깨닫게 됩니다. 그 후 우연히 서점에서 발견한 부동산 투자를 통한 경제적 자유를 쟁취한 사람의 이야기를 읽고 나서부터 인생의 전환점을 맞이하게 되고 투자를 통해 얻은 경험들과 노하우를 독자들에게 설명하고 있습니다.

 

이 책의 주요 내용은 자본주의, 돈에 대한 개념, 인플레이션으로 인해 현금 보유가 아닌 투자를 해야만 하는 이유, 돈을 쓰는 방법에서부터 저자가 많은 자본을 축적할 수 있게 한 부동산 투자 사례와 투자 방법들을 소개하고 있습니다. 그중 4단계로 구분하여 설명한 부동산 투자사례가 도움이 되어 본 글의 서두에 간략히 정리를 해보았고, 자세한 방법은 생략하였으므로 책을 구매하여 읽어보시길 추천드립니다.

 

특히 책에서 저자의 부동산 투자 사례 4곳을 설명하는데, 각 투자 사례별로 투자 시 얻은 교훈들에 대한 내용이 좋았다고 생각합니다. 임장뿐만 아니라 실전 투자를 한 물건까지 지속적으로 모니터링하고 그 과정에서 느꼈던 점들을 복기하며 정리를 해두면 시간이 흘러 그 당시 투자한 이유 등의 기억들과, 변화한 자신의 실력과 모습들을 느낄 수 있을 것 같다는 생각을 했습니다. 

 

 

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다.
첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

 

'인지'가 '변화'로 이어지는 일은 거의 없다. 변한다는 건 이처럼 어려운 일이다.
왜 변화가 일어나지 않는 걸까? 알기만 하고 행하지 않아서다.
당신이 이 책을 읽으면서 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라. 

 

 

※ 위 내용은 너나위 저자님의 [월급쟁이 부자로 은퇴하라] 책을 읽고 내용을 참조하여 작성하였습니다. 다음 편에서도 더 좋은 내용을 공유해 보도록 하겠습니다.