(부동산 #7) 아파트 갭투자 방법과 오를 지역의 선점 방법_"나는 1,000만 원으로 아파트 산다 / 시크릿브라더"

 

[갭 투자 방법]

'갭 투자'란 매매 가격과 전세 가격 차이만큼의 금액으로 투자하는 방법입니다. 예를 들어, 매매가가 2억이고 전세가가 1억 6천만 원인 아파트가 있다면 세금 등 부대비용을 제외하고 4천만 원의 자금으로 투자가 가능한 것입니다.

<매매가 : 2억 원, 전세가 : 1억 6천만 원의 경우>  - 계약 : 계약금 2천만 원 + 중도금 0원  - 잔금(1억 8천만 원) : 전세금 1억 6천만 원 + 본인 자금 2천만 원

 

갭 투자는 단순히 갭(투자금)이 적다는 이유로 투자하는 것이 아니라, 아래 두 가지 내용을 충분히 이해하고 투자해야 합니다.

 

1. 기본적으로 전세 가격이 오르는 곳에 투자하라

갭 투자는 전세 가격이 오르는 지역에 해야 합니다. 이걸 무시하고 그냥 단순히 매매 가격과 전세 가격 차이가 작다고 투자하는 것은 굉장히 위험합니다. 전세수요가 꾸준하고, 전세가가 많이 오를 수 있는 지역을 선택해야 합니다. 이것이 갭 투자의 기본이면서 가장 중요한 개념입니다. 절대 아무거나 사면 안됩니다. 오르는 정도는 지역마다 달라도 화폐가치의 하락으로 전세 가격은 자연히 시간이 지나면 오릅니다.

 

전세가가 몇천만 원씩 빠지는 지역과 아파트가 있는 이유는 뭘까요? 답은 수요와 공급 논리에 있습니다. 공급이 많으면 전세가는 내려갑니다. 모든 재화는 수요와 공급, 그리고 인플레이션에 의해서 가격이 형성됩니다. 공급보다 수요가 많으면 가격은 상승하지만, 수요보다 공급이 많으면 가격이 하락할 수 있습니다. 그래서 갭 투자는 향후 공급물량이 많은 곳에 하면 위험합니다. 공급이 적은 곳, 전세 매물이나 향후 입주물량이 별로 없는 곳에 투자하는 것이 좋습니다.

 

 

2. 평균 전세가율 대비 현재 전세가율을 체크하라

'전세가율'이란 매매 가격 대비 전세 가격의 비율입니다. 기본적으로 전세가가 높으면 그 아파트는 수요가 많은 걸로 볼 수 있습니다. 하지만 전세가율이 너무 높으면 오히려 좋지 않습니다. 매매가와 전세가가 얼마 차이 나지 않는데도 불구하고 전세를 선택한다는 이야기는 매매할 만한 메리트가 떨어진다는 방증이기 때문입니다. 갭 투자 시에는 평균 전세가율 대비 현재 전세가율이 높은 집을 선택하는 것이 좋습니다.

 

예를 들어 평균 전세가율이 67%인데 현재 87%까지 전세가율이 올라온 단지 같은 경우 갭 투자에 좋은 단지입니다. 이런 경우 상승장에서는 전세가보다 매매가가 많이 올라가기 때문에, 다시 전세가율이 낮아질 확률이 높습니다. 즉, 매매가가 더 올라갈 확률이 높다는 얘기입니다(상승장에서는 매매가와 전세가가 벌어짐).

 

하지만, 평균 전세가율이 85 ~ 90%에 육박하는 단지들은 향후 오를 수도 있겠지만, 매매가가 많이 오를 확률은 상대적으로 떨어진다고 볼 수 있습니다. 중요한 것은 '무조건 갭(투자금)이 적다는 이유로 단지를 고를 것이 아니라, 향후 입주물량이 없고 기본적으로 전세수요가 탄탄한 지역에 평균 전세가율보다 현재 전세가율이 높은 단지(평균이 너무 높으면 가치가 낮을 확률 높음)를 선택하는 것이 좋다.!' 이렇게 정리할 수 있습니다.

 

<깐율 생각>

아파트 갭투자 매물 검색 시, 당장 들어갈 투자금만 생각할 것이 아니라 전세가격이 오르는 흐름인지를 파악하여 '역전세'를 대비하는 것이 중요하다는 것을 알 수 있었습니다. 또한 평균 전세가율을 비교하여 현재 전세가율을 봐야 하는 것 또한 새롭게 배운 중요한 내용입니다.

 

 

 

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[앞으로 오를 지역의 길목을 선점하는 방법]

사람들이 우르르 몰려가는 곳에 투자하는 것보다는 사람들이 오기 전에 먼저 길목에서 기다리는 투자를 해야 합니다. 이는 "비교평가"를 통해서 가능합니다. 굳이 비교 평가하기가 어렵다면 가격의 흐름이 어디로 가는지 파악하는 것만으로도 길목을 선점할 수 있습니다.

• 청담 → 잠실 → 강동 → 하남 순서로 오르는 것처럼
• 과천 → 평촌 → 산본 순서로 오르는 것처럼
• 분당 → 수지 → 수원 순서로 오르는 것처럼

위의 예시를 포함하여 지방에서도 똑같이 급지에 따라 가격이 파도를 치며 올라갑니다.

 

이 원리를 알고 있어야 내가 관심 있는 지역에 흐름이 오기 전에 주택을 매수하거나 상급지로 갈아탈 타이밍을 계산할 수 있는 것입니다. 만약 대장 아파트의 선점을 놓쳤거나, 움직이는 것을 놓쳤다면 2 급지나 3 급지 쪽으로 미리 가서 상승분만큼의 이득을 볼 수 있어야 합니다. 이것이 길목을 지키는 투자고, 평생 써먹을 수 있는 투자 기법입니다. 임장을 통해 지역의 급지를 파악하고, 어떻게 흐름이 갈지 예측하는 능력이야말로 부동산 투자의 기본이라고 할 수 있습니다.

※ 부동산 임장 방법

(부동산 #2) 부동산 임장의 뜻과 임장 방법 정리

 

'흐름이 어디로 흘러갈지 어떻게 예측하는가?', '지역별 급지 선정은 어떻게 하는가?' 이 방법은 그 지역의 아파트 가격과 분위지도, 학군과 상권을 통한 입지 분석을 통해 가능합니다. 가장 중요한 것은 본인이 임장을 통해 지역의 가치와 분위기를 직접 몸으로 체득해야 한다는 점입니다. 

 

<깐율 생각>

지역 내 입지를 비교하고, 단지를 비교하여 상급지에서 하급지로 순서대로 흐름이 간다는 내용은 많이 다루어지고 있는 내용이기 때문에 알고 있던 내용이었습니다. 하지만 급지 선정을 어떤 방법으로 하는지에 대해서 이 책에서 자세히 다루고 있기 때문에 개인적으로 유용했습니다. 관심 지역별 급지를 파악하여 포스팅 해보도록 하겠습니다.

 

※ 위 내용은 시크릿브라더 저자님의 [나는 1,000만 원으로 아파트 산다] 책을 읽고 내용을 참조하여 작성하였습니다. 다음 편에서도 더 좋은 내용을 공유해 보도록 하겠습니다.