(부동산 #5) 부동산 투자의 시작, 입지와 흐름에 대해 이해하기

 

투자란 적은 돈으로 큰 수익을 거두는 것이 궁극적인 목적입니다. 부동산 투자를 위해 내가 선택한 물건에 대해 꼼꼼히 분석해야 합니다. 이를 위한 가장 기본 단계가 입지를 분석하고 흐름에 대해 이해하는 것입니다.

2022.07.07 - [재테크/부동산 공부] - (부동산 #1) 부동산 투자를 위한 기본 마인드 정리

(부동산 #1) 부동산 투자를 위한 기본 마인드 정리

 

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[입지란?]

홍길동이라는 사람이 3년 전 A아파트를 6억 9,000만 원에 매입해서 6억 4,000만 원에 전세를 주었습니다. 각종 부대비용 등을 제하고 5,000만 원의 갭으로 아파트에 투자를 한 것입니다. 홍두깨라는 사람이 2년 전 B아파트를 3억 7,000만 원에 매입해서 3억 원에 전세를 놓아 7,000만 원을 들여 아파트를 구매하였습니다. 

 

이후 2022년 A아파트의 가격은 20억까지 올라 약 13억의 시세차익을 보았고, B아파트는 8억 5천만원까지 올라 4억 8천만 원의 시세차익을 보았습니다. 투자금 대비 수익이 크지만, 같은 시기 A아파트를 구매한 홍길동의 수익에 비해 아쉬움이 남습니다. 두 단지 모두 상승장에서 시세가 많이 올랐지만, 결과적으로 비슷한 투자금 대비 수익률은 차이가 많이 발생한 것입니다. 그 이유는 A아파트가 B아파트보다 사람들이 좀 더 선호하는 지역이었을 것이고, 이는 A아파트의 입지가 B아파트에 비해 좋기 때문입니다.

 

 

같은 시기에 상대적으로 입지가 더 좋은 지역을 제대로 구분할 수 있다면 같은 투자금으로 더 많은 수익을 올릴 수 있습니다. 이것이 바로 입지를 제대로 분석하고 타 지역과 비교하는 방법을 배워야 하는 이유입니다. 어떤 지역의 입지를 명확한 기준으로 분석해 보고 다른 지역과 비교하면서 상대적으로 더 좋은 입지를 가진 지역이 어딘지를 공부해야 하는 건 부동산 투자에서 가장 기본이라고 할 수 있습니다.

 

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[흐름이란?]

입지 설명에서 A아파트의 입지가 B아파트의 입지가 더 좋다고 했습니다. 입지가 좋은 지역에 투자하는 건 늘 좋은 선택일까요? 이는 길게 본다면 맞는 이야기일 수 있으나, 그 지역의 흐름에 따라 다른 결과를 가져올 수도 있습니다.

 

예를들어 입지가 좋은 A아파트를 가졌음에도 불구하고 누군가는 5년 이상 보유하다가 아무런 이익 없이, 오히려 손해를 보고 정리를 한 사람도 있을 것입니다. 하락장으로 인해 생각보다 긴 시간 동안 마음고생을 하다 정리한 경우일 것입니다. 하지만 상승장이 오고 난 후 급격히 시세가 오르며 2019년부터 보유하고 있던 사람들에게는 큰 시세 차익을 남겨준 것입니다.

 

이처럼 특정한 시점만 놓고 보면 꽤 오랜 기간 동안 시세 상승이 그리 크지 않았고, 어떤 경우에는 꽤 큰 손실을 안겨주기도 합니다. 입지가 좋은 지역이라고 무조건 많이 오른다고 단정 지을 수는 없습니다. 우리나라에서 최고의 입지인 강남구에서도 시기에 따라서는 흐름이 하락하는 시기도 있으니까요.

 

내가 관심을 가지고 있는 지역이 어떤 흐름에 놓여 있는지도 반드시 체크를 해야합니다. 입지가 좋다고 무조건 투자하는 것이 아니라 입지가 좋더라도 그 지역이 현재 처해있는 시장의 흐름에 따라 손실이 발생할 수도 있다는 사실을 분명히 기억해야 합니다. 

 

 

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[입지와 흐름 분석]

입지를 분석하기 위해서는 도시기본계획, 인구, 일자리, 소득, 학군, 교통, 인프라, 개발가능성 등을 고려해야 하며, 흐름을 분석하기 위해서는 공급, 미분양, 시세 변화, 전세가율을 분석해야 합니다.

이에 대한 내용은 다음 포스팅에서 작성해보도록 하겠습니다.

 

※ 위 내용은 행오팅 저자님의 [초보 투자자를 위한 14일 부동산 수업] 책을 읽고 내용을 참조하여 작성하였습니다. 다음 편에서도 더 좋은 내용을 공유해 보도록 하겠습니다.